Le lexique de l'urbanisme suisse

Recours judiciaire fondé sur l'art. 604 du Code civil qui force la sortie d'une indivision lorsqu'une succession s'enlise. À défaut d'accord entre héritiers, elle peut conduire à la mise aux enchères de l'immeuble.

Unité de propriété immobilière inscrite au registre foncier, qui regroupe le terrain et tout ce qui y est construit de manière durable. C'est l'objet de base sur lequel BuildRush effectue une analyse.

Inscription d'un édifice ou d'un objet sur un inventaire cantonal en raison de sa valeur historique ou architecturale. Le classement contraint fortement les transformations et démolitions admissibles.

Loi fédérale RS 210, socle juridique de toute opération immobilière en Suisse : propriété, copropriété, servitudes, registre foncier, droit successoral et préemption en découlent.

Loi fédérale RS 220 régissant les contrats. Son art. 216 rend obligatoire l'acte authentique notarié pour toute vente immobilière — pas de promesse de vente valable sans notaire.

Autorité valaisanne qui complète les communes en délivrant les autorisations de construire pour les projets d'une certaine ampleur.

Organe cantonal qui applique la LDFR : elle autorise ou refuse les ventes en zone agricole, contrôle la qualité d'exploitant à titre personnel et tranche les demandes de partage matériel ou de désassujettissement.

État de copropriété de plein droit qui réunit les héritiers d'un défunt tant que la succession n'est pas partagée. Aucune décision (vente, location, travaux) n'est possible sans unanimité, à défaut d'action en partage.

Surface au sol maximale autorisée pour les bâtiments, exprimée en proportion de la surface de la parcelle. Variante cantonale de l'IOS, plébiscitée dans certaines réglementations communales.

Équivalent genevois et valaisan de l'IUS : surface de plancher constructible divisée par la surface de la parcelle, calculé selon les règles propres au canton.

Évaluation officielle de la performance énergétique d'un bâtiment, notée de A (très efficient) à G (très énergivore). Sa version CECB Plus ouvre l'accès aux subventions du Programme Bâtiments.

Stratégie d'aménagement qui consiste à intensifier les usages à l'intérieur des zones déjà urbanisées plutôt qu'à étendre la tache urbaine. Pilier de la LAT révisée de 2014.

Terrain libre de construction enclavé dans un tissu urbain existant. Cible idéale d'une densification douce, et l'un des cas typiques détectés par BuildRush.

Distance minimale, fixée par le RPGA selon la zone, qu'un bâtiment doit observer vis-à-vis des limites de propriété voisines. Elle conditionne directement l'emprise admissible d'un projet.

Travaux conduits par un géomètre officiel pour scinder une parcelle existante en plusieurs biens-fonds. L'opération nécessite l'aval communal et une inscription au registre foncier pour produire ses effets.

Servitude qui permet à une parcelle (fonds dominant) de traverser une parcelle voisine (fonds servant) pour accéder à la voie publique. Inscrite au registre foncier, elle suit la propriété.

Faculté de se substituer à l'acheteur d'un bien immobilier lorsque le propriétaire décide de vendre. Il peut être légal (art. 681 CC pour les copropriétaires) ou conventionnel et inscrit au registre foncier ; il ne joue pas en faveur des voisins, sauf pacte spécifique.

Droit réel qui permet de bâtir et de posséder une construction sur le terrain d'autrui, généralement pour 50 à 100 ans. Souvent utilisé par les communes ou les fondations pour conserver la maîtrise du sol.

Impôt cantonal (avec parfois une part communale) facturé à l'acquéreur lors d'un transfert immobilier. Le taux oscille en pratique entre 1,5 % et 3,3 % en Suisse romande.

Assureurs publics cantonaux des bâtiments contre l'incendie et les éléments naturels. Présents dans 19 cantons suisses, dont VD, FR, JU, NE et VS, leur couverture est obligatoire.

Établissement cantonal d'assurance incendie et éléments naturels du canton de Vaud, dont l'inspection technique conditionne tout permis de construire vaudois.

Identifiant unique de 14 caractères (CH + 12 chiffres) attribué à chaque parcelle suisse. Stable dans le temps, c'est la clé technique utilisée par BuildRush pour relier toutes les données d'une parcelle.

Projection au sol des bâtiments d'une parcelle, mesurée au niveau du terrain naturel. Variable d'entrée des coefficients IOS et COS.

Volume maximal admissible pour un bâtiment, obtenu en combinant les hauteurs réglementaires, les reculs aux limites et les pentes de toiture autorisées. C'est l'enveloppe que tout projet doit respecter.

Ingénieur titulaire du brevet fédéral, inscrit au registre fédéral des géomètres autorisés (REGA). Seul professionnel habilité à réaliser les travaux de mensuration officielle en Suisse.

Deux altitudes réglementaires distinctes : la corniche désigne le bord supérieur de la façade (passage à la toiture), le faîte désigne le point culminant du toit. Le RPGA fixe leurs valeurs maximales selon la zone.

Tout territoire non classé constructible : agricole, forestier, de protection ou intermédiaire. La LAT y interdit en principe toute construction nouvelle, sauf exceptions strictes.

Imposition cantonale et communale frappant le bénéfice réalisé lors de la cession d'un bien immobilier. Son barème est généralement dégressif avec la durée de détention.

Variante de l'IUS dans laquelle on intègre au dénominateur une part des voies d'accès et des équipements publics adjacents. Le résultat numérique est inférieur à un IUS classique sur le même périmètre.

Rapport entre l'emprise au sol cumulée des bâtiments et la surface de la parcelle. À la différence de l'IUS, il borne la compacité au niveau du terrain et non la densité de plancher.

Coefficient central de la faisabilité : surface de plancher constructible divisée par la surface de la parcelle. À titre d'exemple, un IUS de 0,5 sur 1'000 m² autorise 500 m² de plancher. C'est l'indicateur que BuildRush calcule en premier sur chaque parcelle.

Forme alémanique de l'IUS, employée dans plusieurs cantons germanophones. Elle rapporte la surface de plancher à la portion réellement constructible de la parcelle.

Indice de planification employé pour dimensionner les équipements publics (écoles, voirie, réseaux, transports) en fonction de la densité résidentielle projetée sur une zone.

Liste fédérale des paysages d'importance nationale. Toute intervention sur un objet IFP impose une pesée d'intérêts étroite et un examen renforcé.

Recensement fédéral des ensembles bâtis d'intérêt national. Une parcelle située dans un périmètre ISOS subit des contraintes accrues en matière d'implantation, gabarit et architecture.

Second logement indépendant aménagé sur une parcelle déjà bâtie : annexe contiguë, rural transformé, dépendance ou extension. Levier discret mais efficace de densification du tissu villas.

Fraction de parcelle représentée sur un plan de mutation, qui n'a pas encore d'existence cadastrale propre. Il devient un bien-fonds à part entière à l'inscription au registre foncier.

Loi cadre RS 700 qui oriente l'utilisation du sol en Suisse : compactage des zones à bâtir, densification vers l'intérieur, compensation de la plus-value. Toute analyse de potentiel constructif s'ancre dans la LAT.

Seconde étape de la révision de la LAT, dont les dispositions entrent en vigueur de façon échelonnée en 2026 : durcissement hors zone à bâtir, nouveaux leviers de densification et prime fédérale à la démolition.

Loi vaudoise sur l'aménagement du territoire et les constructions. Décline la LAT à l'échelle cantonale : zones, permis, recours, compensation de la plus-value.

Loi fribourgeoise sur l'aménagement du territoire et les constructions, qui met en œuvre la LAT et applique une compensation de la plus-value à un taux progressif de 20 à 30 %.

Loi genevoise d'application de la LAT : carte des zones, compensation de la plus-value, procédures de modification des plans d'affectation.

Loi genevoise sur les constructions et installations diverses. Elle fixe les procédures de permis, les gabarits, les matériaux et les règles techniques applicables au bâti.

Loi valaisanne qui encadre la construction et la transformation : procédures de permis, distances, gabarits, exigences incendie.

Loi valaisanne d'aménagement du territoire du 6 décembre 2023, en vigueur dès 2024. Elle applique la LAT et fixe la compensation de la plus-value à 20 %.

Loi neuchâteloise d'aménagement du territoire qui met en œuvre la LAT fédérale. La compensation de la plus-value y est fixée au taux de 20 %.

Loi jurassienne du 21 mai 1987 sur l'aménagement du territoire, qui décline la LAT à l'échelle cantonale.

Loi neuchâteloise qui régit la construction et la transformation des bâtiments : procédures, reculs, gabarits, sécurité.

Loi jurassienne sur la construction, qui fixe les procédures d'autorisation et les normes techniques applicables aux projets.

Loi vaudoise sur la compensation de la plus-value du 17 avril 2018, en application depuis le 1ᵉʳ janvier 2020. Elle met en œuvre l'art. 5 LAT à un taux de 20 %.

Loi fédérale RS 211.412.11 qui restreint la vente des immeubles agricoles : autorisation d'acquérir, prix maximum licite, droit de préemption au profit des parents proches.

Loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation. Régime protecteur destiné à préserver le parc locatif genevois contre la spéculation.

Loi fédérale qui soumet à autorisation l'acquisition de biens immobiliers en Suisse par des personnes domiciliées à l'étranger. Le régime dépend de la nationalité, du lieu de résidence et de l'usage projeté du bien.

Loi générale genevoise sur les contributions publiques (RSG D 3 05). Son impôt sur les gains immobiliers est très fortement dégressif : au-delà de 25 ans de détention, une exonération devient possible.

Loi fédérale RS 642.14 qui harmonise la structure des impôts cantonaux directs. Elle régit notamment l'impôt sur les gains immobiliers et le remploi de la résidence principale (art. 12 al. 3).

Loi vaudoise sur les impôts directs cantonaux (RSV 642.11). Couvre revenu, fortune, bénéfice et gains immobiliers, avec un barème dégressif plafonné à 7 % au-delà de 24 ans de détention.

Loi vaudoise sur les droits de mutation et l'impôt sur les successions et donations (RSV 648.11). Elle exonère le conjoint survivant depuis 2005. À ne pas confondre avec l'impôt sur les gains immobiliers, qui relève de la LI VD.

Loi fribourgeoise sur les impôts cantonaux directs. Impôt sur les gains immobiliers conforme à la LHID, droits de mutation d'environ 3 % à la charge de l'acquéreur.

Loi fiscale jurassienne (RSJU 641.11). Impôt sur les gains immobiliers structuré selon la LHID, droits de mutation à la charge de l'acquéreur autour de 2,1 %.

Loi neuchâteloise sur les contributions directes (RSN 631.0). Impôt sur les gains immobiliers dégressif selon la durée de détention. Les lods (droits de mutation entre 2,2 et 3,3 %) relèvent d'une loi distincte (LDMI, RSN 635.0).

Loi fiscale valaisanne (SGS-VS 642.1). Impôt sur les gains immobiliers cantonal et droits d'enregistrement de 1,5 à 2,5 %, souvent partagés entre vendeur et acheteur.

Loi générale genevoise sur le logement (RSG I 4 05). Elle ouvre au canton et aux communes un droit de préemption sur certaines ventes, dans le but de soutenir la construction de logements d'utilité publique.

Loi genevoise sur les zones de développement. Elle encadre les secteurs d'urbanisation nouvelle : prix de revient contrôlés, loyers et typologies définis dans des plans localisés.

Loi vaudoise sur la préservation et la promotion du parc locatif (10 mai 2016, en vigueur dès 2018). Elle octroie un droit de préemption aux communes en pénurie sur les biens-fonds d'au moins 1'500 m² en zone à bâtir, au profit du logement d'utilité publique. Remplace l'ancienne LPref.

Modification officielle du cadastre — division, fusion ou échange de parcelles — réalisée par un géomètre breveté et formalisée par inscription au registre foncier.

Référentiels de la Société suisse des ingénieurs et architectes qui définissent rigoureusement la surface habitable d'un logement (SIA 416) et la surface d'étage (SIA 421).

Texte fédéral qui impose une étude d'impact préalable aux projets susceptibles d'affecter significativement l'environnement, dès lors qu'ils dépassent certains seuils.

Texte fédéral qui fixe les valeurs limites d'exposition au bruit selon l'usage (habitat, travail, sensibilité de la zone). Elle conditionne l'implantation des logements et les exigences d'isolation acoustique.

Servitude conventionnelle (CC art. 730 ss) par laquelle un propriétaire renonce à bâtir, limite sa hauteur ou élargit les reculs, au profit d'un fonds voisin. Inscrite au registre foncier, elle suit la propriété.

Inventaire fédéral classant les biens culturels protégés en cas de conflit armé ou de catastrophe, gradué selon trois catégories d'importance (A, B, C).

Autorisation communale exigée pour toute construction ou transformation significative. Elle est précédée d'une enquête publique de 30 jours pendant laquelle voisins et tiers peuvent former opposition.

Carte communale délimitant les zones d'affectation (à bâtir, agricole, protégée). Toujours accompagné de son règlement (le RPGA), il constitue la base de toute analyse de constructibilité.

Désignation employée dans plusieurs cantons pour le plan général d'affectation communal — fonctionnellement équivalent au PGA vaudois.

Équivalent fonctionnel du PGA dans les cantons de Fribourg, Neuchâtel et Jura. Cartographie communale des zones, doublée d'un règlement.

Outil fribourgeois qui affine, sur un périmètre restreint, les règles applicables au-delà du PAL. Équivalent du plan partiel d'affectation vaudois.

Désignation valaisanne du plan d'affectation communal, équivalent du PGA. Il fixe la carte des zones et leurs règles attachées.

Document de planification cantonal, approuvé par la Confédération, qui définit les orientations d'aménagement à un horizon de 10 à 25 ans.

Plan d'affectation de détail propre à Genève. Il fixe pour un périmètre donné l'implantation, le gabarit et la typologie des bâtiments à projeter.

Plan spécial qui précise, sur une emprise délimitée, des règles plus fines que le PGA. Outil privilégié pour cadrer un projet d'ensemble ou un plan de quartier.

Indemnité fédérale instaurée par la LAT 2, applicable dès le 1ᵉʳ juillet 2026, destinée à inciter la démolition de bâtiments désaffectés hors zone à bâtir.

Dispositif conjoint Confédération-cantons de subventions à la rénovation énergétique (isolation, chauffage renouvelable, audits). Vaud y consacre 74 millions de francs en 2026.

Extrait officiel qui consolide, parcelle par parcelle, toutes les restrictions publiques applicables : zones, alignements, servitudes, périmètres de protection. Document de référence pour démarrer une analyse de faisabilité.

Base de données de l'Office fédéral de la statistique qui recense tous les bâtiments et logements du pays. Outil de référence pour la statistique, la planification et la fiscalité.

Registre public tenu par les cantons qui atteste de la propriété immobilière et des droits réels (hypothèques, servitudes, DDP) attachés à chaque bien-fonds.

Règlement d'exécution fribourgeois de la LATeC, qui détaille les procédures, les documents à produire et les délais applicables.

Règlement vaudois d'application de la LATC, qui précise les modalités procédurales : pièces à fournir, délais, articulation entre communes et canton.

Document communal qui fixe, zone par zone, l'ensemble des règles de construction : indices d'utilisation, hauteurs, reculs, toitures, matériaux. Lecture incontournable avant toute opération.

Charge inscrite au registre foncier grevant un bien-fonds (le fonds servant) au profit d'un autre : droit de passage, vue, canalisation, non-construire, etc.

Réserve fédérale des meilleures terres agricoles suisses. Chaque canton doit en conserver un quota minimal ; un déclassement de SDA est dès lors quasi impossible.

Total des surfaces de plancher prises en compte au numérateur du calcul de l'IUS. Certaines surfaces accessoires (caves, garages, communs) en sont exclues selon le règlement applicable.

Surface effectivement utile d'un logement au sens de la norme SIA 416. Elle est généralement inférieure à la SPd, qui inclut circulations et certaines parties communes.

Ajout d'un ou plusieurs niveaux à un bâtiment existant, dans les limites de hauteur et d'IUS fixées par le RPGA. Opération-clé du gisement de densification en milieu bâti.

Indicateur de l'Office fédéral de la statistique mesurant la part des logements vides offerts à la location ou à la vente. Un seuil sous 0,5 % traduit une pénurie sévère (Genève : 0,34 % en mars 2026).

Contribution prélevée par la commune au moment de construire, destinée à financer les équipements collectifs (voirie, assainissement, réseaux).

Prélèvement cantonal sur l'avantage économique résultant d'un classement, d'une modification de zone ou d'une augmentation d'IUS. Son taux varie entre 20 % (la plupart des cantons) et 30 % selon la juridiction.

Pratique consistant à détenir durablement un terrain constructible sans intention de bâtir. Identifié comme l'un des principaux freins à la mobilisation des réserves de zone à bâtir.

Mesure normalisée du volume de travail agricole, utilisée par la LDFR pour qualifier une exploitation. Le seuil fédéral (1 UMOS en général) conditionne plusieurs autorisations en zone agricole, dont le partage matériel d'un immeuble.

Concept de la LDFR désignant un ensemble fonctionnel de bâtiments et d'équipements affectés à la production agricole. Toute aliénation, division ou changement d'affectation y est soumis à un régime spécifique.

Association professionnelle des ingénieurs géomètres brevetés (IGS en allemand). Elle structure la profession, anime ses sections cantonales et fixe les règles déontologiques.

Hauteur libre mesurée entre le sol fini et le plafond fini d'un niveau. Les pièces habitables sont généralement soumises à un minimum réglementaire de l'ordre de 2,30 à 2,40 m.

Territoire affecté à la construction par un plan communal. Sa dimension doit, en application de la LAT, correspondre aux besoins prévus à l'horizon de 15 ans.

Territoire réservé à l'exploitation agricole. Les constructions y sont strictement limitées et ne sont admises qu'au service de l'activité primaire.

Zone urbaine la plus dense du canton, qui couvre les centres historiques. Forts IUS, usages mixtes et fréquente superposition avec une protection patrimoniale.

Zone urbaine genevoise dense mais moins centrale que la 4A. Immeubles d'habitation à rez actifs, IUS typique entre 1,0 et 1,5.

Zone genevoise de villas, à faible densité. Pendant fonctionnel de la zone villas vaudoise, avec un CUS typiquement compris entre 0,2 et 0,4.

Zone genevoise d'urbanisation nouvelle régie par la LGZD : prix de revient des logements encadré, loyers et typologies plafonnés.

Territoire en attente d'une décision d'affectation définitive. En principe inconstructible à court terme, susceptible d'évoluer lors d'une révision de plan.

Zone qui combine logement et activités compatibles (commerces, bureaux, artisanat léger). Elle s'accompagne typiquement d'un IUS plus élevé que les zones purement résidentielles.

Zone genevoise protégée couvrant parcs, espaces ouverts et rives. Constructions très restreintes, vocation d'usage public dominante.

Zone résidentielle à faible densité, dédiée à l'habitat individuel ou jumelé. Son IUS modéré (typiquement 0,25 à 0,4) en fait pourtant l'un des gisements de densification les plus prometteurs.